La croix et la bannière. Aujourd’hui, même avec l’accord du propriétaire, acheter son logement lorsque l’on est un locataire genevois est un véritable parcours du combattant. L’assouplissement des règles adopté par le Grand Conseil en décembre 2025 – la loi 13 025 – a été immédiatement attaqué en référendum par la gauche et les syndicats. Cette troisième tentative d’assouplissement arrive dans un contexte de marché toujours aussi tendu, marqué par une pénurie chronique de biens en vente et un taux de vacance aujourd’hui plus bas que partout ailleurs dans le pays.

Alors que la population est appelée à donner son verdict le 27 septembre, les fronts aiguisent leurs arguments. «Cette loi n’oblige personne: ni à acheter, ni à vendre, ni à partir», lâche la présidente de la Chambre genevoise immobilière et députée PLR Diane Barbier-Mueller, lors du lancement de campagne organisé devant la presse le 25 août dernier. «Elle corrige une aberration genevoise en ouvrant une porte aujourd’hui fermée à double tour.»

La loi 13’025 est une modification de la LDTR (loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation), un texte spécifiquement genevois. Considéré comme l’un des plus contraignants de Suisse, il impose des conditions strictes qui rendent la vente entre propriétaire et locataire particulièrement difficile à concrétiser. Et pour cause: dès qu’un appartement loué appartient à une catégorie touchée par la pénurie, sa vente doit être autorisée par le Canton. Or, avec un taux de vacance à 0,31% (lire encadré), cela concerne actuellement l’essentiel du parc genevois.

Des mesures particulièrement strictes

L’administration est ainsi chargée de faire une pesée des intérêts entre le maintien du parc locatif et l’intérêt privé du locataire qui souhaite acheter. Ce dernier doit aussi obtenir le consentement écrit de 60% des autres locataires de l’immeuble. Enfin, l’association suisse des locataires (ASLOCA) fait également partie de l’équation: elle s’oppose généralement à ce qu’un logement soit retiré du parc locatif, et fait régulièrement usage de son droit d’opposition dans ce type de procédure.

La loi 13’025 propose ainsi de supprimer à la fois l’obligation d’obtenir l’accord des locataires et le passage devant l’Administration cantonale. En contrepartie, le comité assure que des critères stricts et cumulatifs, destinés notamment à prévenir toute spéculation, encadreraient chaque vente. D’abord, le locataire doit occuper son logement depuis au moins trois ans. Ensuite, et pour éviter tout prix de vente excessif, le tarif au mètre carré ne pourrait pas dépasser la moyenne des opérations réalisées en zone de développement au cours des trois dernières années, soit environ 7000 francs le mètre carré. Enfin, l’acheteur devrait s’engager à occuper personnellement le logement durant les cinq ans après l’achat, sauf «justes motifs», comme un divorce, un décès ou une mutation professionnelle.

«Cette loi lève un obstacle inutile, sans affaiblir la protection des locataires», assure Mario Marchesini, vice-président des Vert’libéraux Genève. Le comité rappelle que ce projet ne modifie en rien les dispositions légales déjà en place contre les congés abusifs. Il estime même que la protection serait renforcée, puisque la loi imposerait d’informer le locataire de ses droits dès l’annonce de la mise en vente.

La gauche s’indigne

Le comité référendaire, mené par le Parti socialiste, les Verts genevois, SolidaritéS et soutenu par l’ASLOCA Genève, dénonce un texte qui contournerait les garde-fous actuels pour laisser place à un marché de spéculation. «Le bailleur va tout simplement progressivement donner congé à tous ses locataires dans un immeuble qu’il veut vendre à la découpe, pour y mettre des locataires qui sont intéressés par l’achat et peuvent se le permettre financièrement», dénonce Carlo Sommaruga, président de l’Asloca.

Selon les référendaires, le projet de loi ouvrirait la porte, une fois les cinq ans d’occupation obligatoire écoulés, à une remise du logement sur le marché à un prix bien plus haut que le plafond fixé initialement. Les opposants rappellent que celui-ci est appliqué uniquement lors de la première vente entre propriétaire et locataire. Une fois le bien revendu ou reloué, plus aucun contrôle de prix ne s’applique. La loi 13’025 risquerait ainsi d’accélérer l’érosion du parc locatif abordable en faisant grimper les prix de vente, concluent-ils.

La liberté d’achat mise en avant par les partisans du texte est également contestée. Les référendaires s’appuient sur la jurisprudence du Tribunal fédéral, qu’ils jugent complaisante envers les propriétaires en matière de congés. Le scénario redouté est celui dans lequel un locataire occupant un logement à loyer encore abordable se voit proposer, de manière informelle et donc difficile à prouver, d’acheter son appartement. S’il refuse, rien n’empêcherait le propriétaire de résilier son bail pour le relouer plus cher, estiment-ils. La protection contre le congé-vente inscrite dans la loi ne vaudrait ainsi rien face à ces mécaniques.

Pour l’Asloca, le droit d’emption comme seule vraie solution

Pour Carlo Sommaruga, l’unique solution au manque chronique de propriétaires à Genève réside dans le droit d’emption. Les deux parties – vendeur et acheteur – se mettent d’accord à l’avance sur un prix et les conditions de vente. Le locataire «décide lui-même du moment où il veut acheter, souligne-t-il. C’est le propriétaire qui serait dans l’obligation de vendre, et pas le locataire qui serait dans l’obligation d’acheter.»

Le camp du oui rejette pour sa part catégoriquement les lectures de la loi et de la jurisprudence fédérale du camp d’opposition, et rappelle que les règles qui protègent les locataires contre les congés abusifs sont très strictes. De quoi promettre une campagne agitée d’ici au 27 septembre.